משכנתאות

מהי משכנתא?

בית המגורים הוא אחד הנכסים החשובים ביותר שכן, הוא מקום משכננו למהלך שנים. כאשר רוכשים בית שלא בשכר דירה, אנחנו נדרשים לשלם את סכום עלותו בבת אחת. היות ועלותו של בית מגורים אינה מבוטלת, לרוב אין בבעלותנו את הסכום הנדרש ולעיתים גם לאחר מכירת ביתנו הקודם. המשכנתא היא הכלי המקובל לגישור על פער זה.

ניתן לראות את המשכנתא כהלוואה המיועדת בלעדית לרכישת בית, כנגד שיעבודו. תנאי הריבית האופיניים למסלולי המשכנתאות נמוכים יותר מערכי הריבית הנפוצים בהלוואות מסדר גודל קטן יותר. זאת בין היתר, בזכות שיעבוד הנכס.

תנאי המשכנתאות משתנים בהתאם לגוף אשר מציע אותם, בהם הבנקים למשכנתאות וחברות מימון משכנתאות בשוק החוץ בנקאי. המסלולים שונים זה מזה בגובה הריבית, תנאי הפרעון, אחוז השיעבוד מערך הנכס, אורך תקופת ההחזר ועוד.

• מאחר שהסכום הכולל של המשכנתא הוא לרוב גבוה, הבדלים קטנים לכאורה בתנאיי מסלול המשכנתא, הם בעליי חשיבות גבוהה בטווח הארוך.

למי פונים ומה ההבדל?

בנקים

מסלולי משכנתאות משווקים ישירות על ידי מוסדות בנקאיים כגון:

• בנק משכן, פועלים משכנתאות
• בנק לאומי למשכנתאות
• בנק איגוד
• בנק מרכנתיל דיסקונט
• בנק מזרחי דיסקונט
• בנק ירושלים
• בנק הבינלאומי למשכנתאות

חברות חוץ בנקאיות

עם הרפורמה בשוק ההון, בשנת 1989, שינה המפקח על הביטוח את תקנות הפיקוח ואיפשר גם לחברות הביטוח לממן משכנתאות.

מסלולי משכנתאות משווקים ישירות על ידי חברות חוץ בנקאיות כגון:

• כלל מימון משכנתאות
• EMI
• דלטא קפיטל גרופ

מושגים

• גרייס

  גרייס הוא מונח המתייחס לדחיית מועד החזר התשלומים החודשיים של המשכנתא. תקופת הגרייס מאפשרת הפחתה של התשלום החודשי עבור המשכנתא למשך מספר חודשים או שנים.

  תקופת הגרייס היא אטרקטיבית במיוחד לדוגמא במקרה שבו רכשת את ביתך אך תעבור לגור בו רק בעוד מספר חודשים. תוכל לנצל את תקופת הגרייס גם בתקופה בה אתה מעוניין להפנות את משאביך הכלכליים לצורך בהול יותר.

  • הפרש הסכום אשר לא שולם בתקופת הגרייס מתחלק באופן שווה לאורך השנים הבאות.

• משכנתא צמודת מדד בריבית קבועה

  משכנתא צמודת מדד, כפי ששמה מרמז, היא משכנתא אשר הריבית עבורה צמודה למדד המחירים לצרכן ולכן נשארת קבועה לאורך תקופת המשכנתא. מסלול זה הוא הנפוץ ביותר מאחר שיוקר המחיה (המיוצג ע"י מדד המחירים לצרכן) קובע את ערך הכסף שאנו מרוויחים. לכן, כאשר משכנתא צמודה למדד המחירים לצרכן לא יכול להיווצר פער בין עליית גובהו של סכום ההחזר החודשי של המשכנתא לבין השכר שלך.

• משכנתא צמודת מדד בריבית משתנה

  במשכנתא צמודת מדד בריבית משתנה בוחרים בדר"כ כאשר ישנה סברה שערך הריבית הנוכחי למשכנתאות גבוה מהממוצע וצפוי לרדת בעתיד.

  ערך ריבית זה משתנה מתקופה לתקופה ומכונה "עוגן". ישנם מספר עוגנים אשר על פיהם נקבע ערך הריבית - עוגן שנקבע ע"י בנק ישראל, ע"י תשואת אג"ח מסוג גליל וע"י תשואת המק"מ. עוגן המשכנתא שלך תלוי בגוף ממנו אתה מקבל את המשכנתא.

  • מסלול זה עלול להשתלם כאשר בוחרים אותו בזמן המתאים אך מתאפיין בתנודות לטובה או לרעה בגובה התשלום החודשי עבור המשכנתא.

• משכנתא על בסיס ריבית הפריים

  התשלומים החודשיים עבור משכנתא על בסיס ריבית הפריים נתונים לשינוי ותלויים בערך ריבית הפריים אשר נקבעת ע"י בנק ישראל. ריבית הפריים נקבעת על פי שלל גורמים אשר כוללים את הציפיות העתידיות מכלכלת המדינה ויחסה למצבן הכלכלי של המדינות הגדולות, מגמתו של מדד המחירים לצרכן וציפיות המשקיעים, בתוספת של 1.5%.

  מסלול זה עלול להשתלם כלכלית כאשר ערך ריבית הפריים נמצא במגמת ירידה. מצדו האחר של המטבע, עלייתה של הריבית תגרום לעלייתו של סכום התשלומים החודשיים עבור המשכנתא.

כיצד ניתן לקבל מידע נוסף?